| 第1編 不動産信託の基礎知識 Ⅰ. 不動産信託の仕組み 1. 信託とは何か （1）受託者が財産の名義人となる （2）収益は受益者が享受する （3）委託者からも受託者からも独立した財産 2. 受託者の義務 （1）善管注意義務 （2）忠実義務 （3）分別管理義務 （4）その他の義務 3. 受益権とは何か （1）受益債権 （2）受益債権を確保するために一定の行為を求めることができる権利 4. 受益権の譲渡 5. 不動産信託の登記 6. 不動産信託の税務 （1）所得税・法人税 （2）消費税・地方消費税 （3）固定資産税・都市計画税・償却資産税 （4）登録免許税 （5）不動産取得税 （6）印紙税 7. 不動産ファンドが信託を利用する理由 （1）流通コストの軽減 （2）不動産特定共同事業法の適用除外 （3）担保としての適格性 （4）投資対象物件の適格性 8. 不動産ファンドにおける信託スキーム （1）受益者（SPC） （2）受託者 （3）アセットマネジャー（指図代理人） （4）プロパティマネジャー （5）マスターレッシー Ⅱ. 不動産信託に関わる法規制 1. 信託法 2. 信託業法 3. 金融商品取引法（金商法） 4. 金融商品の販売等に関する法律（金販法） 5. 宅地建物取引業法（宅建業法） 第2編 第二種金融商品取引業の登録申請 Ⅰ. 第二種金融商品取引業 1. 第二種金融商品取引業とは （1）金融商品取引業の類型 （2）第二種金融商品取引業 （3）不動産信託受益権等販売等業務 2. 登録拒否事由 （1）第二種金融商品取引業の登録拒否事由 （2）最低資本金規制 （3）人的構成要件の基準 （4）不動産信託受益権等販売等業務における人的構成要件の基準 （5）業務管理体制の整備 （6）協会（自主規制団体）への加入促進 3. 人的構成の審査 Ⅱ. 登録申請書の作成 1. 登録申請手続き （1）登録申請の準備 （2）登録申請者の概要について（概要書） 2. 登録申請に必要な書類 （1）申請書及び添付書類一覧（第二種金融商品取引業新規登録申請の場合） （2）役員、重要な使用人 3. 登録申請書 4. 登録申請書の誓約書 5. 業務の内容及び方法を記載した書面 6. 業務に係る人的構成及び組織等の業務執行体制を記載した書面 7. 役員及び重要な使用人の履歴書 8. 役員及び重要な使用人の誓約書 9. 特定関係者の状況を記載した書面 10. 業府令第13条第4号に掲げる基準に該当しないことを証する書面 Ⅲ. 登録完了後に行うべきこと 1. 標識の掲示 （1）公衆の見やすい場所 （2）標識の作成 2. 勧誘方針の公表 3. 金融ADR制度への対応 （1）金融ADR対応について （2）（特非）証券・金融商品あっせん相談センター（FINMAC） （3）FINMACの業務 4. 第二種金融商品取引業協会 （1）協会の概要 （2）協会の会員区分 （3）協会への加入手続きについて （4）事前確認書類と内部管理チェックシート （5）協会加入後の手続き 第3編 不動産信託受益権の取引実務 Ⅰ. 不動産信託受益権の取引方法と取引態様 1. 取引方法 （1）現物不動産を信託し、信託受益権化を売買する （2）既存の信託受益権の売買 （3）信託受益権の売買後、即日信託解除を行う 2. 取引態様の明示義務 （1）既存信託受益権を当事者として売買 （2）既存信託受益権の売買の媒介または代理 （3）私募の取扱い Ⅱ. 適合性の原則と顧客属性の把握 Ⅲ. 特定投資家制度 1. 投資家区分 （1）特定投資家のうち一般投資家へ移行（アマ成り）することができない者 （2）特定投資家のうち一般投資家へ移行（アマ成り）することができる者 （3）一般投資家のうち特定投資家へ移行（プロ成り）することができる者 （4）一般投資家のうち特定投資家へ移行（プロ成り）することができない者 2. 投資家区分ごとの手続き （1）特定投資家のうち一般投資家へ移行することができない者への手続き （2）特定投資家のうち一般投資家へ移行することができる者への手続き （3）一般投資家のうち特定投資家へ移行することができる者への手続き （4）一般投資家のうち特定投資家へ移行することができない者への手続き Ⅳ. 取引時確認（犯収法） 1. 犯収法の概要 2. 犯収法における金融商品取引業者の義務 （1）取引時確認 （2）確認記録・取引記録の作成・保存 （3）疑わしい取引の届出 （4）特定事業者作成書面等 Ⅴ. 広告 1. 金商法における広告等の規制 2. 広告等の定義 3. 広告等に表示しなければならない事項 4. 広告等の表示方法 5. 誇大広告等の禁止 6. セミナー・講演会等の広告 7. 広告審査 Ⅵ. 契約締結前交付書面 1. 書面交付の相手方 （1）売買の場合 （2）媒介または代理の場合 （3）発行（自己私募）・私募の取扱いの場合 2. 書面交付が不要となる場合 3. 契約締結前交付書面の記載事項 （1）冒頭記載事項 （2）枠内記載事項 （3）その他記載事項 4. 宅建業法に基づく重要事項説明 （1）重要事項説明が必要な場合 （2）重要事項説明の内容 5. 金販法に基づく説明 （1）説明が必要な場合 （2）説明すべき事項 Ⅶ. 契約締結時交付書面 1. 書面交付の相手方 （1）売買の場合 （2）媒介または代理の場合 （3）発行（自己私募）・私募の取扱いの場合 2. 書面交付が不要となる場合 3. 契約締結時交付書面の記載事項 （1）当該金融商品取引業者等の商号、名称または氏名 （2）当該金融商品取引業者等の営業所または事務所の名称 （3）当該金融商品取引契約の概要 （4）当該金融商品取引契約の成立の年月日 （5）当該金融商品取引契約に係る手数料等に関する事項 （6）顧客の氏名または名称 （7）顧客が当該金融商品取引業者等に連絡する方法 （8）自己または委託の別 （9）売付け等（売付けその他の有償の譲渡または解約もしくは払い戻しを いう）または買付け等（買付けその他の有償の取得をいう）の別 （10）銘柄（取引の対象となる金融商品、金融指標その他これらに相当する ものを含む） （11）約定数量（数量がない場合にあっては、件数または数量に準ずるもの） （12）単価、対価の額、約定数値その他取引1単位当たりの金額または数値 （13）顧客が支払うこととなる金銭の額及び計算方法 （14）取引の種類 （15）取引の内容を的確に示すために必要な事項 （16）現金取引または信用取引の別、当該金融商品取引契約が信用取引に 係るものであるときは、弁済期限及び新規または決済の別 Ⅷ. 信託受益権売買契約書 （1）売買対象 （2）売買代金の支払い方法及び時期 （3）売買対象面積 （4）権利移転及び引渡し （5）受託者の承諾 （6）登記手続き （7）賃貸借契約関係及び敷金等の承諾 （8）費用の負担及び収益の帰属、公租公課の負担 （9）負担等の消除 （10）瑕疵担保責任 （11）危険負担 （12）契約違反による解除、損害賠償額の予定及び違約金の定め （13）反社会的勢力の排除 （14）その他 Ⅸ. 信託受益権媒介契約書 Ⅹ. 契約変更書面 第4編 内部管理 Ⅰ. 金融商品取引業者に対する監督 Ⅱ. 金融商品取引業者に対する検査 1. 検査（証券モニタリング）の目的 2. 検査の流れ （1）検査対象先の選定 （2）臨店検査 （3）検査結果のとりまとめ、検査報告書の作成 （4）講評 （5）意見申出制度 （6）行政処分勧告、検査終了通知書の交付 3. 検査における主な指摘事例 Ⅲ. 法令等遵守（コンプライアンス）態勢の構築 1. 金融商品取引業者のコンプライアンス態勢の構築 2. ルールの策定 （1）どのような社内規程が必要か （2）コンプライアンス・マニュアル（行動規範、倫理規程） 3. 担当部門（責任者）の設置 4. 実践 （1）コンプライアンス・プログラム（実践計画） （2）教育・研修 5. 評価と改善 Ⅳ. 内部監査 1. 内部監査態勢の構築 2. 内部監査の手順 （1）内部監査計画の立案 （2）事前準備 （3）実地監査の実施 （4）経営陣への報告 （5）フォローアップ Ⅴ. 帳簿書類（法定帳簿）の作成・保存 1. 総論 2. 特定投資家制度関連 （1）一般投資家への移行（アマ成り）事前交付書面（写し） （2）特定投資家への移行（プロ成り）同意書（原本） （3）特定の個人が特定投資家へ移行（プロ成り）する場合の 事前交付書面（写し） 3. 契約締結前交付書面、契約締結時交付書面等（顧客交付関係） （1）契約締結前交付書面（写し） （2）契約締結時交付書面（写し） （3）契約変更書面（写し） （4）取引残高報告書（写し） 4. 内部管理に関わる帳簿 （1）媒介又は代理に係る取引記録（業府令第160条） （2）私募の取扱いに係る取引記録（業府令第163条） （3）注文伝票（業府令第158条） （4）取引日記帳（業府令第159条） （5）顧客勘定元帳（業府令第164条） Ⅵ. 事業報告と説明書類の公衆縦覧 1. 事業報告の提出義務 2. 説明書類の公衆縦覧 Ⅶ. 変更登録及び登録事項変更届出等 1. 変更登録の申請 2. 登録事項変更届出等 （1）2週間以内に届出が必要なもの （2）遅滞なく届出が必要なもの （3）30日以内に届出が必要なもの （4）直ちに届出が必要なもの 3. 廃業時の義務・手続き |