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[編集内容]
第1編 倉庫・物流施設市場の業界動向と今後の展望
1. 物流施設にかかる各マーケットの動向
(1)物流施設を取り巻く環境のこれまでの動向
(2)物流施設賃貸マーケットの動向
(3)物流施設の開発と素地売買マーケットの動向
(4)物流施設売買マーケットの動向
2. 物流施設マーケットの将来予測
(1)物流施設賃貸マーケットの将来予測
(2)物流施設売買マーケットの将来予測
第2編 倉庫・物流施設の開発投資
1. 物流施設の事業特性
(1)物流施設の性質
@物理的な側面
A法的な側面
B経済的な側面
(2)物流施設市場の足跡と現況分析の考え方
@物流のアウトソーシングがドライバーとなった局面(1977〜1997年)
A物流のオフバランスがドライバーとなった局面(1998〜2007年)
Bインターネット通販がドライバーとなった局面(2007年〜現在)
C2015年、次のドライバーは?
(3)物流施設の事業リスク
@物流業界は決して楽観的な局面ではない
A既存稼働物件の取得が難しく、開発型の物件取得にならざるを得ない状況
B物流施設におけるノンリコースレンダーの融資姿勢は依然厳しい
Cレジデンシャルやオフィスと異なり、需給バランスの判断が難しい
2. 物流施設の開発時の留意点
(1)開発における立地選定のポイント
@後背人口との相関性
A荷主企業の物流拠点選定のポイント
B首都圏の物資流動の実態
C港湾関連法・土壌汚染対策法といった倉庫・物流施設に独特の法規制
(2)ハードウェア上のポイント
第3編 倉庫・物流施設の賃料と価格の決定メカニズム
1. 賃料のメカニズム(賃貸マーケット)
(1)賃料の決定メカニズムと実務的アプローチ
@マルチテナント型
ABTS型
B付加設備賃料(冷凍冷蔵設備)
C地代
D広大な敷地上の小規模施設
(2)賃料の鑑定評価的アプローチ
@コストアプローチ:積算法
Aマーケットアプローチ:賃貸事例比較法
Bインカムアプローチ:収益分析法
(3)賃料のヘドニック分析
2. 価格のメカニズム(売買マーケット)
(1)価格の決定メカニズムと実務的アプローチ
@収益物件
A開発素地
(2)価格の鑑定評価的アプローチ
@コストアプローチ(原価法)
Aマーケットアプローチ
Bインカムアプローチ
(3)純収益の査定
@賃料収入
A稼働率/空室損失相当額/賃貸募集費用
B修繕費・資本的支出(Capital Expenditure, CapEx)
(4)利回りの査定
@基本立地利回り
A還元利回りを決定する要因
(5)金融危機前から直近までの利回りの動向
@取引利回りの動向
A期待利回りの動向
B鑑定評価上の利回りの動向
(6)オフィスとの利回り格差
@将来の賃料上昇期待の違い
A減価償却負担の違い
第4編 倉庫・物流施設の事業指標・投資評価
1. 物流施設の新規開発における事業指標
(1)各種調査・レポートの結果
@不動産証券化協会「不動産私募ファンド実態調査」
ACBRE「Quarterly Survey Japanese Real Estate Investment」
(不動産投資に関するアンケート)
B日本不動産研究所「不動産投資家調査」
C一五不動産情報サービス「物流施設の不動産市況に関するアンケート調査」
D三井住友トラスト基礎研究所「不動産私募ファンドに関する実態調査」
E都市未来総合研究所「ReiTREDAを用いた分析レポート」
F日本ロジスティクスフィールド総合研究所
「物流不動産の動向と今後の見通し(2015年5月)
〜「供給スピード違反が与えるインパクト」〜
G野村不動産投資顧問「首都圏物流施設マーケット動向調査」
H日本政策投資銀行の調査研究レポート
I日本銀行「わが国企業の物流機能の強化に向けた取り組み」
(2)収支計画の実際
@建築費の想定
A賃料、その他の収入の想定
B建物管理費用の想定
CPMフィーの想定
D水道光熱費の想定
2. 事業指標・投資評価の検証の仕方――J-REITの公開情報に基づく分析
第5編 関連資料
1. 主要湾岸地区の港湾法に基づく分区指定、港湾労働法に基づく指定区域
東京港港湾地区分区指定
東京港港湾労働法指定区域
横浜港港湾地区分区指定
川崎港港湾地区分区指定
横浜港(川崎港)港湾労働法指定区域
名古屋港港湾地区分区指定
名古屋港港湾労働法指定区域
大阪港港湾地区分区指定
大阪港港湾労働法指定区域
神戸港港湾地区分区指定
神戸港港湾労働法指定区域
2.関連法令
基本法令
都市計画法第34条第12号の規定による開発許可の例(日高市)
都市計画法第34条第14号の規定による開発許可の例(さいたま市)
都市計画法第43条第1項の規定による許可の例(川越市) |
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