第1部 不動産証券化ビジネスの基礎知識 １．不動産証券化を活用したビジネスモデル構築 （１）不動産証券化の流れ・現況−もはや、この流れは止まらない ■不動産所有構造の変化 ■参加者の顔ぶれ−新興勢力の参入 ■大きいことは、良いことだ!? ■拡大する領域 ■多様化するアセット ■「ババ抜き」の意味はおわかりか？ （２）不動産証券化の仕組み ■証券化とは？証券化の定義 ■証券化の意味−OPM ■収益還元法、所有と経営の分離 ■資金調達方法：デット ■資金調達方法：エクイティ ■分配 （３）参入の形態（不動産証券化ビジネス関連プレーヤー） ■オリジネーター ■スポンサー ■デューデリジェンス関連 ■レンダー ■信託銀行 ■アセットマネジャー ■プロパティマネジャー ■会計事務所・税理士事務所 （４）参入の目的−従来業務の発展（仲介・開発等）・ 新規事業の確立（報酬・配当・フィービジネス） ■なぜ、不動産証券化ビジネスに参画するのか？ ■どの分野に参画するのが良いのか？ （５）ビジネス参入の手順と流れ ■取得する不動産の評価・収支計画の策定・評価モデル ■デューデリジェンス（ER・鑑定等） ■スキーム構築（1SPC・親子SPC・TMK・信託受益権設定） ■スキームのポイント（共通項目） ■具体的組成作業 ■組成作業 ステップ１ ■組成作業 ステップ２ 2．証券化スキーム実践事例研究 （１）Ａ都市における証券化スキームのポイント解説 （不動産賃貸業Ｘ社のケース） （２）Ｂ都市における証券化スキームのポイント解説 （PM会社：Ｚ社のケース） （３）実現に至らなかった証券化事例、失敗のポイント、反省点 第2部 不動産証券化ビジネスにおける具体的スキーム（シナリオ） 1．証券化のポイント （１）投資家に安定したキャッシュフローをつくり出す仕組み （２）配当を高める仕組みづくりと留意点 2．不動産証券化ビジネスに必要なファイナンス知識と理論 （１）不動産証券化ビジネスに必要なファイナンス知識とは （２）ノンアセットビジネスに移行する理由とDCF法 （３）収益不動産の収支の把握 （４）イールドギャップ （５）レバレッジの活用と危険性 （６）DSCR （７）出口価格の捉え方 （８）リスクヘッジの考え方と留意点 （９）モーゲージエクイティ分析の活用方法と収益価格 （１０）短期戦略の立て方と中長期戦略 （１１）表面利回りと実効金利 3．不動産業界の構造変化と証券化派生ビジネス （１）開発、所有、運営はそれぞれ別の会社で行なわれるのか （２）信託法の改正と信託会社の可能性 （３）PM業務は本当に儲からないビジネスなのか （４）仲介会社（リーシング会社）の重要性 （５）CM（コンストラクションマネジメント） （６）デューデリジェンス関連とリファンドされない物件の蘇生ビジネス （７）ハイリスク・ハイリターンファンドビジネス （８）老朽化した区分所有建物の買取りビジネス （９）長期修繕計画作成ビジネス 4．実例から学ぶ証券化ビジネス参入手法 （１）対象物件ごとのストーリー構築案 ■空室ビルの場合 ■老朽ビルの場合 ■開発型案件の場合 ■地方物件や商業施設の場合 ■空室部屋のフリーレント契約の考え方 （２）具体事例に基づくシナリオ ■空室ビル（倉庫）を分譲（賃貸）マンションにコンバージョンしたケース ■社宅リノベーションケース ■がけ地を収益物件に変えたケース ■ヒートアップする都心立地の土地を購入した後の戦略 【資料編】不動産証券化ビジネス関連用語集 |