第１編 有効活用のための不動産コンサルティングの留意点 Ⅰ 不動産コンサルティングの前提要素 （サンプル１） 1.人口減少・少子高齢化社会の到来 2.人口構成の大変化 3.世界各国の人口問題 Ⅱ 不動産コンサルティングの発想法 （サンプル２） 1.10のキーワード 2.不動産コンサルタントからみた10のキーワード分析 キーワード①自立・自律意識（楽から楽しいへ） キーワード②生活者体験（男性的発想から女性的感性へ） キーワード③仕組みの見直し（量から率へ） キーワード④有言実行（隠すから見せるへ） キーワード⑤顧客の顔（法人から個人へ） キーワード⑥付加価値（大重総から小軽専短へ） キーワード⑦循環社会（NEWからRe-へ） キーワード⑧時間業態（空間から時間へ） キーワード⑨産直プロセス（買い手→売り手から作り手→生活者へ） キーワード⑩Co-システム（傍観から参加へ） Ⅲ 不動産コンサルティング（有効活用）のパターン化 （サンプル３） 1.不動産コンサルティングの対象 2.有効活用パターン図の分析 (1)不動産コンサルティングの対象 (2)企業継続の仕組みにみる不動産活用のあり方 (3)パターン図にみる4つの切り口 第２編 不動産コンサルティング業務・実践事例 Ⅰ 有効活用編（狭義の活用事例） （サンプル４・サンプル５） ●特色ある賃貸物件の企画に関するケーススタディ CASE1 マーケティング調査結果を受けたうえでの方針の決定、企画の 練り込みを実施し、所有地に賃貸＋自己使用物件を建設 CASE2 震災によりビル建直しを余儀なくされたことを受け、統一した ビルイメージに合致したテナントを誘致して街づくりに寄与 ●低・未利用地活用のケーススタディ CASE3 ローコストアプローチの導入による低・未利用地の価値向上 ●自己活用のケーススタディ CASE4 個人所有地に、家族が設立した法人がビル建設。事業承継を 考慮し相当地代方式を採用 CASE5 中小企業の経営改善のため、今後の方向性、経営資源、資金戦略 といった３項目を調査した結果、用途変更を行ない活性化を図る Ⅱ 現状維持編 （サンプル６・サンプル７） ●仮設事業に関するケーススタディ CASE6 赤字続きの資産家中小企業所有地を、将来を見据えた 仮設事業に転換し、経営改善を図る ●Reビジネスへの展開に関するケーススタディ CASE7 老朽化したオフィスビルの後継テナント探しから立地・社会条件を 加味したインキュベーションオフィスとして再生 CASE8 バブル期に購入したビルの残債返済難から、既存事業の営業権譲渡 というリストラを断行し、不動産賃貸業に転換することで活路を開く CASE9 バブル期に金融機関からの提案により開設した社員寮のテナント企業 から賃料減額要求等を受け、介護施設への転換による再生を模索 CASE10 経営難から全館自社使用する本社ビルの再活用（一括賃貸）と テナントミックスの考え方 ●Reプレイスへの展開に関するケーススタディ CASE11 ターゲットをシフトした飲食店舗のリプレイス戦略によって 新たに事業再生の道を切り開く手法を採用 Ⅲ 売却編 （サンプル８・サンプル９） ●所有不動産を売却して債務返還する場合のケーススタディ CASE12 老舗企業の経営危機を乗り越えるため、所有不動産、営業権の 売却による債務返還を実行 ●売却して資金化するための手法に関するケーススタディ CASE13 新規購入した土地に、建設協力金方式により20年契約で テナントに一括貸ししたものの、中途解約による保証金返還難に 直面し、売却を決断 ●買換え制度を活用した場合のケーススタディ CASE14 相続税の支払い困難が予想されることを受け、買換え制度を 活用し、所有不動産を分散化させ相続税納付資金をプール ●交換制度を活用した場合のケーススタディ CASE15 交換制度の活用により、譲渡益に対する課税の繰延べを図る ●M&A戦略を活用した場合のケーススタディ CASE16 事業承継者難の中小企業が、所有不動産売却から企業売却に 変更し、企業整理等を効率的に実施 ●不動産流動化を検討する場合のケーススタディ CASE17 差入保証金の増加等による財務バランス悪化により、 本社ビルの証券化によるオフバランスを検証した結果、 差入保証金の流動化に転換 ●差入保証金の流動化によるケーススタディ CASE18 賃借店舗の差入保証金の流動化により借入金返済資金、 運転資金を調達 Ⅳ 定期借地権活用編 （サンプル10・サンプル11） ●事業用借地権を活用した場合のケーススタディ CASE19 権利関係の入り組んだ雑種地を、事業用借地権により多方面に 利益をもたらす資産へと転換 CASE20 事業用借地権活用において、当事者の誤った解釈を是正し、 効果的に活用することで、両得化へ |