第１章 ホテル事業の現状と事業構造 １．ホテル流動化の背景と現状 (1)ホテルの流動化 (2)ホテル事業に関わるプレーヤーを取り巻く状況 ２．ホテルと一般収益不動産との相違 (1)対象資産 (2)物件稼動（契約）形態 (3)収益（キャッシュフロー）構造 (4)定量的分析のむずかしさ ３．ホテルの稼動（契約）形態 (1)ホテルの稼動形態 ・所有直営方式 ・運営委託・受託方式 ・賃貸借方式 ・複合型 ・フランチャイズ方式 ・その他の契約形態 (2)ホテルの賃料および運営委託料相場 ・ホテル運営委託料 ・ホテル賃料 ４．・ホテル資産流動化の手法 (1)ホテル資産流動化の手法 ・セールス・アンド・リースバック方式 ・ＳＰＣ（Single Purpose Company） ・ＲＥＩＴ（Real Estate Investment Trust） (2)ホテル資産流動化の課題 第２章 ホテル資産価値の見方 １．ホテル資産価値評価の手法 (1)DCF法 ・想定保有期間（キャッシュフロー予測期間） ・キャッシュフロー予測 ・ターミナルキャップレートおよびディスカウントレート (2)DCF法以外の資産評価法 ・原価法 ・取引事例比較法 ・直接還元法 ２．ホテル資産評価におけるキャッシュフロー (1)所有直営方式／運営委託・受託方式 ・キャッシュフロー概要 ・ユニフォームシステム ・ユニフォームシステム導入に関わる課題 (2)賃貸借方式 第３章 シミュレーションでみるタイプ別ホテルの事業評価 １．シティホテル (1)シティホテル事業の特徴・動向 (2)シティホテルの評価シミュレーション ２．ビジネスホテル・宿泊特化型バジェットホテル (1)ビジネスホテル・宿泊特化型バジェットホテル事業の特徴・動向 (2)ビジネスホテルの評価シミュレーション (3)宿泊特化型バジェットホテルの評価シミュレーション ３．観光ホテル (1)観光ホテル事業の特徴・動向 (2)大規模観光ホテルの評価シミュレーション (3)小規模観光ホテルの評価シミュレーション ４．レジャーホテル (1)レジャーホテル事業の特徴・動向 (2)レジャーホテルの評価シミュレーション 第４章 ホテル再生のためのチェックポイント １．再生の各段階における視点 (1)超過債務の整理・解消段階 (2)運営者との契約改定段階（運営委託・受託方式、賃貸借方式の場合） (3)ホテル運営収益の改善段階 ２．運営会社との契約内容のチェックポイント (1)運営委託・受託契約におけるチェック項目 (2)賃貸借方式におけるチェック項目 (3)フランチャイズ契約におけるチェック項目 ３．ホテルマーケットのチェックポイント (1)地域経済全般 (2)観光マーケット (3)競合マーケット ４．ホテル立地のチェックポイント ホテル周辺環境 ５．ホテル施設のチェックポイント (1)ホテル全般 (2)ホテルコンセプト (3)客室 (4)料飲施設 (5)宴会施設 (6)その他施設・機能 ６．オペレーション（売上部門）のチェックポイント (1)客室部門 (2)料飲部門 (3)宴会部門 (4)その他売上部門 ７．オペレーション（非売上部門）のチェックポイント (1)一般管理部門 (2)営業部門（セールスマーケティング部門） (3)修繕・施設管理部門 ８．その他（GOP以下）の費用のチェックポイント (1)リース料 (2)保険料 (3)FF＆Eおよび建物資本的支出 ９．その他のチェックポイント (1)ホテル顧客満足度 (2)ホテル人事制度 (3)SWOT分析 10．ホテルのアセットマネジメント (1)運営委託・受託契約 (2)年度予算等 (3)月次報告 第５章 成功するための再生実務のポイント １．ホテル・旅館の基本的な再生アプローチ (1)事業価値評価と再生可否診断、再生計画策定業務 (2)金融再生 (3)再生実務の開始 ２．事業主体（自力再生か他力再生か）の決定 〜経営主体の変更が必須と判断されるケース ―ホテルグループA社の 実例より〜 (1)開発段階での問題 (2)経営体制の問題 (3)「他力再生」の解決策 ３．数値実態以外の再生見極めポイント (1)立地の優位性 (2)不動産の経営効率 (3)不動産の適正化 (4)雇用環境リスク (5)競合出店リスク ４．ホテル・旅館の再生が成功しない理由 (1)戦略なき再生が多い (2)経営体制を刷新しきれない (3)不動産関連企業やファンドにおける実務再生能力が二極化している (4)ベーシックな再生手法が通じない (5)経営者がファイナンシャルに弱い (6)決裁までのスピードが遅く、戦略の継続力がない ５．事業成長型再生の成功例 〜ブリーズベイホテルグループの再生手法〜 (1)トップ自らがオペレーションを主導 (2)「数字経営」の強み 第６章 具体的な再生手法・収益改善プランの提案と実態 １．サービスの品質を落とさないホテル施設維持管理コストの削減で 経常利益が大幅増 ２．リノベーションにより収益構造を改善する I. バンケットをクリニックモールにコンバージョンし、ウエルネスライフホテルを 創出 II. レディースフロアを取り入れた宿泊特化型への変更 ３．事業体制を変更することで収益構造を改善 ４．コンセプトを見直し、運営形態を変更することにより収益構造を改善 ５．スパの導入が、客層の拡大と飛躍的な稼動率のアップにつながる 〜つるや吉祥亭（きっしょうてい）[静岡県・東伊豆町]〜 ホテル投資ビジネスに必要なホテル業界用語解説 |