第1章 不動産コンサルティングの役割 （サンプル） 1 不動産コンサルティングの今日的意味 1.21世紀型社会のキーワード 人口減少・人口構成の変化／地球環境と社会生活の変革／ 情報化社会の生き方 2.21世紀型コンサルティングの考え方 10のコンセプト／不動産コンサルティングからみた各コンセプトの分析 3.不動産の現状と今後 不動産価値決定メカニズム／不動産リスクの現状／ 不動産ビジネス環境の変化 4.多様化するニーズとボーダレス化する専門領域 ニーズの多様化・細分化／不動産コンサルティング業務の実例分類 2 不動産コンサルタントの領域と業務 1.不動産コンサルタント 不動産コンサルタントの領域／不動産コンサルタント技能登録者と その周辺業務／不動産コンサルタントの役割／不動産コンサルティング業務の 契約書と見積書の事例／不動産コンサルタントの４大要素 2.不動産鑑定士 不動産鑑定士事務所の置かれている環境／不動産鑑定士の強み、弱み／ コンサルタントの役割 3.税理士・公認会計士 税理士の使命と業務／公認会計士の使命と業務／税理士、公認会計士の 共通業務／専門的能力の向上と職業倫理／不動産コンサルティング業務と 税理士・公認会計士 4.司法書士 司法書士法第３条による司法書士の業務／不動産登記業務／成年後見人 制度と訴訟分野への関わり／不動産の流動化に関わる業務／商業登記関連 の業務の拡大 第2章 業務発生の原因別コンサルティング事例 （サンプル） 1 飲食店のリプレイス戦略提案事例 2 印刷会社の不動産Ｍ＆Ａ提案事例 3 生活雑貨店の保証金流動化事例 4 土木工事会社のロードサイド不動産活用事例 5 旅館業の業種転換と不動産交換活用の提案事例 6 本社ビルのリストラ提案事例 7 雑種地の事業用借地権活用事例 第3章 不動産コンサルティングの業務 （サンプル） 1 資産の維持活用の実務 1.保有資産を把握する必要性 2.資産とは 3.資産の種類 流動資産／固定資産／繰延資産 4.資産の特性と傾向 不動産／金融資産／金融資産のリスク／金融資産とペイオフ 5.保有不動産を把握するための分析（事業用収益不動産） オーナー（個人・法人）の目標を把握する／物理的分析による保有資産の 把握／管理的分析による保有資産の把握／財務的な分析をする／ 問題と懸念の要約 6.資産把握に必要な金融計算の知識 収益率を表す基本的な指標（表面利回りと実質利回り）／キャッシュフローの 算出／投資収益率（FCRとCCR）／レバレッジ／ローン資産価値比率 （LTV） ／債務回収比率（DCR）／ローン定数（K％、ローンコンスタント）／安全範囲 （MOS）／最小損益分岐点（BER）／投資回収期間 （PayBack） 7.貨幣の時間的価値（TVM）の計算 NPV法／IRR法／投資イメージ図 8.主な投資指標 9.不動産の保有にかかるコスト 税制の仕組みから考える／維持管理コストから考える 2 保有不動産に関わる主な基本法規・改正法規のポイント 1.基本的な法体系 憲法第29条／土地基本法 2.私法に関する主なもの 民法／不動産登記法／借地借家法／区分所有法・建替え法 3.公法に関する主なもの 都市計画法／都市再開発法／建築基準法／農地法／国土利用計画法／ 土地収用法／土地区画整理法／土地改良法／土壌汚染対策法／不動産 取引の円滑化のための地価公示法及び不動産鑑定評価に関する法律の一部 を改正する法律／不動産鑑定評価基準 3 資産（不動産）評価の進め方 1.保有不動産の棚卸をする 2.不動産の価値を知る 利用価値とその観点からみた価格／交換価値からみた価格／収益を生む 不動産／収益を生まない不動産／所有し続ける不動産と売却する不動産 3.不動産鑑定評価の実際 相続が起こったときの土地の評価方法／資産価格（土地・建物価格）の利回り を検証／路線価評価や鑑定評価額より高く売れる土地／資産経営の極意 第4章 不動産有効活用の考え方 （サンプル） 1 不動産の有効活用とは何か 1.有効活用の本質 2.有効活用の基本事項 マーケティング／アセスメント 3.有効活用の前提 オーナー要因（意識レベル、資産・財産状況、動機・目的） 4.土地所有者の意向 5.プランニングの流れ オリエンテーションと基礎調査／事業実現可能性の検討／コンセプト決定から プレゼンへ 6.不動産活用のパターン化 不動産賃貸型の有効活用／企画賃貸型の有効活用／現状維持や売却も 有効活用の一種／「売却」は資金化など３パターンに分類／定期借地権による 有効活用 7.企画提案書の構成内容 基礎調査書は必ず添付／調査書・提案書の原則 2 不動産を活用する 1.業種選択の発想法 2.自己活用か賃貸事業か 3.複合形態事業を行なう場合のチェックポイント 4.活用事業検証の仕方 5.業種による法律面の検証 3 有効活用実践ケーススタディにみる対処法 1.背景と方向性 2.企画書作成の要因分析 各種要因とその分析／テナントミックス 3.テナント開発の分析 4.テナント構成と収入計画 第5章 信託による不動産活用方式 （サンプル） 1 信託とは何か 1.今や信託の時代へ 2.信託の仕組み 3.信託の機能 金融機能／財産管理機能／転換機能／倒産隔離機能 4.信託の分類 5.任意組合、匿名組合、中間法人、会社 6.信託の歴史 12〜13世紀に英国で誕生／日本における歴史 2 信託業の概要 1.信託業法の改正 2.信託活用の事例 3.信託業の種類と信託会社 信託会社／外国信託会社（外国信託会社、管理型外国信託会社）／ 指図権者／信託契約代理店／信託受益権販売業者 3 信託スキームによる不動産活用 1.不動産の管理信託 良質な不動産管理のための信託／財産保全のための不動産信託／ 障害者の扶養を目的とする信託 2.不動産の処分信託 3.不動産設備信託 4.土地信託 土地信託の仕組み（賃貸型）／処分型（分譲型）の仕組み／実質配当主義 ／地権者のニーズに対応／受益権の譲渡 5.不動産信託と税務 不動産流動化のヴィークルとしての信託／信託課税の原則（本文信託）／ 信託課税の例外（但し書信託） 6.不動産流動化スキームと信託 7.不動産流動化スキームと税務 不動産流動化における課税上の論点／資産の移転時における会計と課税 問題／ヴィークルの活動中における法人税の課税問題／投資家（内国法人 および居住者）の税務／不動産の流動化と流通税 第6章 定期借地・借家による不動産活用方式 （サンプル） 1 定期借地による土地活用 1.定期借地権とは 2.定期借地権が創設された背景 3.借地権の分類 4.定期借地権の種類とその特徴 一般定期借地権／建物譲渡特約付き借地権／事業用借地権 5.定期借地の利用状況 6.定期借地による土地活用のメリット 土地所有者のメリット／借地人（利用者）のメリット／公的主体のメリット 7.定期借地権付き住宅の事業方式 代理（仲介）方式／転売方式／転貸方式 8.建物譲渡特約権付き借地権の活用法 9.事業用借地権の活用法 10.定期借地権で土地活用した場合の税務 定期借地権の設定にあたって土地所有者が受け取った“一時金”に対する 課税／定期借地権の目的となっている宅地の評価／相続時の保証金債務 の評価／固定資産税の取扱い／参考書式 2 定期借家契約による不動産活用 1.定期借家契約とは 2.定期借家契約が創設された背景 3.定期借家契約を締結するための要件 “契約期間”を確定的に定めること／“契約の更新がないこととする”旨の 特約を結ぶこと／公正証書等の“書面”によって契約すること／“あらかじめ” 契約書とは別に書面を交付して説明すること 4.定期借家契約の期間満了による終了 5.定期借家契約の更新 6.定期借家契約の中途解約 7.賃料の改定 8.施行日前に締結された賃貸借契約の効力 9.定期借家契約の活用法 定期借家契約で空室対策／定期借家契約で差別化／建替え・リニューアル などへの対応（立退きリスクを回避） 第7章 不動産流動化・証券化による活用方式 （サンプル） 1 不動産流動化・証券化普及の背景 1.不良債権処理の喫緊性 2.不動産投資市場と金融の融合 不動産投資市場の構造変化／金融と不動産の本格的融合時代へ／ 不動産証券化・流動化での売買比率上昇／今後の不動産業の ビジネスチャンス 3.企業会計のグローバル化 国際会計基準（グローバルスタンダード）とは何か／「会計ビッグバン」 総仕上げ／固定資産の減損会計とは何か 2 不動産証券化とは 1.不動産証券化の類型別の定義 2.不動産証券化の目的 3.不動産証券化・流動化マーケットの拡大 対象物件の用途の多様性、オリジネーター層の拡大／オリジネーターのニーズ の多様化／投資家層の拡大／これまでの不動産小口化商品との違い 4.不動産流動化を行なうメリット 資金調達手法の多様化／オフバランス効果 5.不動産証券化の会計上のオフバランス基準 オリジネーターが所有不動産を流動化する場合／流動化手法により不動産 を取得する場合 6.不動産証券化の商品と種類 7.証券化に適した物件 3 不動産証券化のスキーム 1.証券化のスキームの概念 基本的な概念／投資信託法に基づくスキーム／SPC法による証券化スキーム 2.証券化スキームの種類 特定目的会社（TMK）のスキーム／不動産特定共同事業法による匿名組合 ／不動産投資信託（REIT）／TK（匿名組合）＋YK（有限会社）／特定目的 信託（SPT） 4 不動産証券化の基礎知識 1.SPCの設立 SPCとは／SPCの種類／根拠法／SPCによる資産流動化とは 2.オリジネーター オリジネーターが不動産流動化・証券化を行なうメリット／不動産流動化・ 証券化のスキーム上の注意点 3.信託受益権 信託とは／信託の仕組み／信託と不動産証券化の関係／信託業法の 抜本改正／信託銀行の一般的な信託不動産の受託条件 4.デッドとエクイティ デッドとエクイティの分類／金融商品としてのデッドとエクイティの性格 5.ケイマンSPC ケイマンSPCとは／投資家保護を図る慈善信託 6.中間法人 中間法人とは／中間法人の類型／中間法人を使った証券化の手続き／ 有限責任中間法人の設立／有限責任中間法人の定款記載事項 5 証券化・流動化の手順 1.デューデリジェンス デューデリジェンスとしの業務／デューデリジェンスの需要者／ エンジニアリングレポート（建物状況調査報告書）／環境調査報告書／ 地震PML評価報告書 2.不動産鑑定評価と価格設定 収益還元法の重視／マーケットウォッチの重要性／不動産の用途の多様性と 鑑定評価 3.アレンジメント アレンジャーの役割の例／アレンジャーの顔ぶれ 4.アセットマネジメント AM業務とは何か／AM業務の体系／AM業務の具体的な手順／アセット マネジメント会社の種類 5.プロパティマネジメント PM業務とは何か／具体的なPM業務の内容／プロパティマネジメント会社の 種類 6 不動産ファンドの組成 1.不動産ファンドとは 広い意味での不動産ファンド 2.公募と私募 公募上場ファンド／私募ファンド 3.J-REIT J-REITの資産規模、用途の種類／J-REITの仕組み／最近のREITの 投資利回り／J-REITの上場方法／ブックビルディング方式 4.プライベートファンド 私募ファンドの成長の背景／私募型のスキームとは何か／私募ファンドの金融 商品としての性格／私募ファンドの運用対象資産／私募ファンドの出口戦略 7 地域不動産事業者のビジネスチャンス 1.不動産証券化ビジネスの地方展開の現状 2.地元に根ざした不動産業者の強みと弱み 3.地域不動産に関する諸課題 4.地域不動産事業者のビジネス戦略 5.新しい地方の不動産ファンドビジネスの動き 御当地ファンドの設立など／地方銀行も注目 |