第１章 不動産投資としてみる商業施設 １．店舗系不動産の特徴 （１）店舗系不動産の特徴 （２）将来予測のポイント ２．購買力・消費スタイルの将来 （１）人口のピークアウトと少子高齢化など年齢構成変化の考察 １）消費支出項目の変化 ２）年齢構成の変化 ３）消費リーダー （２）家族構成・ライフスタイルの変化 １）小家族化 ２）エリア別特徴 （３）自動車社会の影 （４）購買力・消費スタイルの将来像のまとめ ３．業態別トレンドと将来性 （１）小売業の動き （２）業態別推移 （３）地域別動向 １）都心ターミナル立地 ２）路面店人気 ３）都市部マーケット ４）郊外マーケット・地方マーケット ５）中心市街地 （４）大型店出店動向 １）大型店の出店動向 （５）ショッピングセンターの動向 １）市場規模のトレンド ２）転換期を迎えるSC市場 ３）売上規模の大型化 （６）業態別動向 ４．収益性の見通し （１）売上の見方 （２）賃料のトレンド （３）業種業態別の賃料水準 （４）都心路面店の賃料 ５．投資対象となる商業施設 （１）不動産投資としての商業施設 （２）都心部の商業施設 １）ターミナル立地型大型店 ２）ストリートショップ （３）生活圏型商業施設 （４）所有形態（リスクテイク）における分類 ６．伸びる商業施設・縮む商業施設 （１）増加する商業施設タイプ １）ファッションストリート ２）ＮＳＣ（ネイバーフッド・ショッピングセンター） ３）ＲＳＣ（リージョナル・ショッピングセンター） ４）開発型案件 （２）成長している商業施設の特徴 （３）陳腐化している商業施設 第２章 商業施設の流動化対象施設 １．投資対象としてのデューデリジェンス手法 （１）マーケットレポート （２）競合調査 ２．事業評価シミュレーションと事業化のポイント Ⅰ．郊外型商業施設（中規模ショッピングセンター）ケーススタディ （１）商業施設の想定 １）立地・施設分析 ２）商圏特性分析 ３）競合施設分析 ４）売上・賃料動向分析 （２）シナリオの設定及び賃貸キャッシュフローの想定 １）想定の基本事項 ２）シナリオの設定 （３）投資収益率の算定 １）購入に関する条件 ２）資金調達に関する想定 ３）特別目的会社（ＳＰＣ）の収支シミュレーション ４）悲観シナリオ及び楽観シナリオによるシミュレーション （４）投資判断 １）投資基準への適合性の検討 ２）最終判断 Ⅱ．都心立地型商業施設（マルチテナント店舗）ケーススタディ （１）商業施設の想定 １）立地・施設分析 ２）商圏特性分析 ３）競合施設分析 ４）売上・賃料動向分析 （２）シナリオの設定及び賃貸キャッシュフローの想定 １）想定の基本事項 ２）シナリオの設定 （３）投資収益率の算定 １）購入に関する条件 ２）資金調達に関する想定 ３）特別目的会社（ＳＰＣ）の収支シミュレーション ４）悲観シナリオ及び楽観シナリオによるシミュレーション （４）投資判断 １）投資基準への適合性の検討 ２）最終判断 ３）バリュエーション 第３章 バリューアップ手法としてのリーシング・マネジメント １．リーシング・マネジメント（ＬＭ）戦略とは何か ２．リーシング業務の変遷 （１）バブル期のリーシング業務 （２）バブル崩壊後の「リーシング＆運営管理」業務 （３）不動産の流動化ショック ３．ＰＭにおけるＬＭの業務ポジションと業務範囲 （１）直接交渉時における進め方 １）テナント情報収集 ２）テナント募集企画 ３）テナント募集交渉 ４）出店の内定 ５）契約の締結 ６）開業支援 （２）リーシング・エージェントを活用する間接交渉の進め方 １）リーシング・エージェントを使う目的 ２）プロジェクト組織の整備 ３）リーシング・エージェントの依頼先 ４）リーシング・エージェントとの契約 ５）リーシング・エージェントのマネジメント ６）テナント交渉のポイント ７）契約締結 （３）退店管理 （４）営業管理 １）テナント対策 ２）顧客対策 （５）販売促進 （６）売上金管理 （７）レポート作成支援 ４．ＰＭによるテナント・ミックスの方向性 １）飲食業の重要性 ２）物販業のミックス ３）サービス業種 ４）アミューズメント＆エンターテインメント ５）テナント・ミックスの実例 第４章 注目事例研究 １．積極的なＰＭ事業で全体をマネジメント 【新風館＜SHIN-PUH-KAN＞】 ２．マンションデベロッパーが商業施設開発に着手 【ゼファー】 ３．“マーケティングありき”から出口を見据えた施設開発 【サミー戎プラザ 道頓堀極楽商店街】 ４．20万㎡の敷地に6万㎡の施設、コンセプトは“街づくり” 【イオンモール】 |