第１章 事業用ビルにおけるコスト管理の必要性 １．経営面から考察する管理業務 はじめに １．管理業務における支出項目とは ２．管理経費把握の問題点 (１)共益費＝直接管理（経）費の問題 (２)グループ企業による管理形態の問題 ３．管理経費としての修繕費 ２．既存ビルの長期事業収支見直し １．長期事業収支見直しの必要性 ２．収益によるビル評価の考え方 ３．日常的定期的管理経費の原価 (１)マンパワー業務の原価 (２)技術的専門的業務の原価 (３)ソフトウエア業務の原価 ４．項目別ハードウエア業務の検討手法 ３．取得するビルの長期事業収支計画 １．既存ビル購入の注意点 (１)継続と購入の管理経費検討の違い (２)既存ビル購入の検討課題 ２．既存ビル購入における必要資料 ４．管理体制再検討 １．管理体制の基本的分類 (１)各管理体制の特徴 (２)管理体制によるコストの違い ２．経営者的管理会社が介在する管理体制 ３．コスト管理できない管理体制 (１)問題のある管理体制 (２)問題のある管理体制の改善策 ４．管理体制改善によるコスト削減効果 第２章 事業用ビルの管理体制と完成基準 １．管理体制の確定 １．管理経費積算の前提条件 (１)管理経費とは (２)負担区分の整理について ２．実務的管理会社が介在する体制における管理経費積算手法 (１)実務的管理会社に委託する体制 (２)主たる実務的管理会社が介在し、一部各専門業者に直接発注する体制 ３．経営者直営および直接外注する体制における管理経費積算手法 ４．管理体制を確定することの意義 ２．管理経費積算の目的 １．収入としての共益費と管理経費の関係 (１)管理業務とサービス内容 (２)相場共益費形成の経緯 (３)管理経費積算の基準 ２．ビル運営全事業における管理経費積算の位置付け (１)既存ビル経営再建における位置付け (２)既存ビル取得における位置付け ３．管理業務における完成基準の確定 １．完成基準と管理コストの関係 (１)実質賃料を構成する要素 (２)実質賃料を決定する要素 (３)完成基準とは何か ２．完成基準と品質・仕様 (１)完成基準の役割 (２)完成基準の構成要素 (３)完成基準の仕様書・品質基準表 第３章 事業用ビルの管理経費積算手法 １．管理経費対象の確定 １．対象区域とは (１)管理経費対象確定の必要性 (２)用語の定義 (３)専用区域・共用区域の設定例 ２．契約区域の導入とその影響 (１)契約区域導入の留意点 (２)管理業務項目／項目一覧 (３)ソフトウエア業務費の位置付け (４)水道光熱費の位置付け (５)廃棄物処理費の位置付け (６)清掃業務の区分 (７)修繕・リニューアル費 ３．相場実質賃料収入、相場共益費収入により受ける影響 (１)相場共益費を基準とする理由 (２)規模・築年数等の影響 ２．管理業務項目別積算手法〜マンパワーの積算手法 １．日常清掃業務の積算 (１)作業難易度および施工面積 (２)適正人員配置 (３)直接人件費・間接人件費・経費 (４)具体的計算手法 (５)外注方式と直営方式の比較 ２．定期清掃業務の積算 (１)作業難易度および施工面積 (２)適正人員配置 (３)直接人件費・間接人件費・経費 (４)具体的計算手法 (５)外注方式と直営方式の比較 ３．管理人、守衛業務の積算 (１)業務内容内訳 (２)適正人員配置 (３)直接人件費・間接人件費・経費 (４)外注方式と直営方式の比較 ４．設備要員業務の積算 (１)業務内容内訳 (２)適正人員配置 (３)直接人件費・間接人件費・経費 (４)外注方式と直営方式の比較 ３．各外注業務（技術的専門的業務）の積算 １．衛生美化関係の積算 (１)ガラス清掃 (２)害虫、ねずみ駆除 (３)水槽等清掃 ２．設備機械関係の積算 (１)空調設備保守点検、定期作業 (２)昇降機保守点検 (３)電気設備点検（電気主任技術者の業務） (４)給排水設備等衛生設備の点検、定期作業 (５)防災設備点検 (６)各種検査業務 ３．警備業務の積算 (１)人的警備料金 (２)機械警備 ４．ソフトウエア業務の積算――マネジメントに要する費用 第４章 ケーススタディにみる管理経費積算の実例 １．管理経費積算事例 事例・既存ビルの管理経費診断 事例・ビル取得のための管理経費推定 事例・新築ビルの管理経費推定 ２．規模別管理経費実態調査分析 １．管理経費分析の手法 ケース・小規模ビル管理経費精査実例 ケース・中規模ビル管理経費精査実例 ケース・大規模ビル管理経費精査実例 ２．コストダウンコンサルタントの報酬 第５章 管理経費診断／修繕・リニューアル対策の実務 １．プロパティマネジメント時代の管理実務のあり方 １．プロパティマネジメント概説 ２．プロパティマネジメントの背景 ３．プロパティマネジャーと所有者との信頼関係 ４．プロパティマネジメントとリーシング（賃貸営業） ２．〈簡易式〉管理経費診断マニュアルガイド 〈簡易式〉管理経費診断マニュアル 〈簡易式〉管理経費診断マニュアルによるモデルビル試算例 ３．〈簡易式〉修繕・リニューアル対策マニュアルガイド 〈簡易式〉修繕・リニューアル対策マニュアル 〈簡易式〉修繕・リニューアル対策マニュアルによるモデルビル試算例 |